那么，在开发商讳莫如深的背后，究竟隐藏着什么样具体的销售手段呢？本刊记者特意针对此问题，采访了三位业内的销售总监，他们认为，虽然销控是一个十分复杂的体系，而且销控手段也会因楼盘的档次不同而有所区别，但大部分楼盘所采用的销控手段是基本相似的，并不存在原理上的不同。

手段1：按15—20%的比例施放“房源”

这一手段通常在楼盘的认购或者开盘销售的初期采用。韩总向记者透露了其中的基本操作方法：在楼盘认购或者开盘之前，通过统计电话咨询量和售楼处来访量来确定基本的意向客户的数量，然后再确定推出多少套房进入销售市场，韩向记者强调，这其中最为关键的是，放出房子的数量一定会少于意向客户的总数，通常的比例是15%—20%左右。

所以，这就不难解释为什么有些项目会出现排队热销的场面了。在按照上述的比例“放”出房源之后，必然的结果就是“不是所有想买房子的人都能买到房子”，他告诉记者，当“供不应求”的情况出现后，开发商有两种选择，一是继续拿出房子，加快销售速度；二是涨价——大部分开发商会选择后者，而涨价的幅度将根据房源稀缺的程度来确定，中高档住宅通常不会少于200元/平方米/次。

手段2：“好楼”暂停销售

这一手段又被称做“封楼”，是指开发商出于某种目的，将楼盘当中的某一栋或是某几栋楼“封存”的一种销售手段。黄总告诉记者，这种销控手段通常也在楼盘开盘初期使用，相比而言，被“封掉”的楼盘一定是好楼，也就是位置、景观、环境比较好的楼盘，留到现房和准现房时将可以卖出更高的价格，而先期销售的，通常是靠近公路，或者周围环境不佳，不可能有过大涨价空间的楼栋。

据黄总透露，在具体操作时，当然会遇到不少客户要求购买被“封存”楼栋的问题，这时，开发商售楼人员通常的解释是，这几栋楼已经被整栋购买的客户“认购”，现在能够认购的，仅仅是“某几栋楼”，售楼人员同时还会告诉买家，现在销售的几栋楼在价格上会拥有更大的优势或优惠的空间，意图吸引买家购买。

不过，黄也告诉了记者另一种可能性，即开发商的售楼人员会告诉客户，被“封存”的楼将在一段时间后再发售，然后让买家进行选择，如果买家选择了待“封存”楼栋解禁后购买，届时，“解禁”楼的单价一定会出现上涨。

手段3：好楼层、好户型遭“冻结”

购房人在“看楼”的时候，一定会遇到这样的情况：当你提出要买某一特定楼层或特定户型的房子时，销售人员会告诉你，这层楼已经被整层购买，而这个户型也已经售完，霍总透露，在通常情况下，这并不是实际情况，而是另一种销控手段，即将可能出现滞销的楼层和户型先期销售掉，为后期的销售速度和提价打下基础。

霍总告诉记者，这种销控手段一般在楼盘的平稳销售期使用，在楼盘销售进入“平稳期”的时候，开发商通常希望将楼层或户型不是太好的产品尽量在这一阶段当中消化掉，而把精品的楼层和户型留到接近现房时再出售，以获得更大的涨价空间，获得更高的利润。

与此同时，销售人员还会根据买家的需求，提供条件尽可能接近的产品，例如，如果买家需要的是一套13层的120平方米南北朝向的两居室，而这种户型恰好在销控“冻结”的范围内，这时，销售人员可能会告诉买家，这种户型暂时没有销售，但有一种同样是南北朝向的两居室，不过总面积是130平方米，而楼层在9层，虽然可能会影响一定的采光，但却可以提供空间更大的优惠，据霍总称，在这种情况下，80%以上的客户都会购买。

手段4：销控表造假

在很多楼盘的售楼处当中，都设立了销控表，意图使买家了解整个楼盘的销售情况，不过，据韩总透露，他所了解的楼盘当中，销控表100%都是虚假的，买家并不能通过它来了解楼盘的销售情况，在他看来，销控表更大的意义在于给意图购买某一户型的买家增添心理压力，迫使其加速或提价购买，以实现销控目标，实现最大化的利润。