<zt>5月27日，刚刚拿到全额住房补贴的某中直机关公务员何先生起了个大早，6点左右就来到了京西某热销楼盘的售楼处，因为这一天是该楼盘的首次内部认购。但尽管如此，他仍然没有如愿拿到认购资格，因为他被售楼人员告之，今天的“放号”已经结束，房子已经认购完毕，如果他愿意，可以等待项目的第二次内部认购。

由于上半年京城楼市销售火爆，买房子一时间也成为了一件难事，不少买家都向记者抱怨，想买适合自己的好房子太难，不少楼盘都要进行排队认购，更有买家向记者发出了这样的感慨：“买什么样的房子已经不太重要，能买到就行了！”

今年上半年商品房买卖固然红火，但并不是所有的楼盘都在热销。所谓“热销”的背后，其实是有相当一部分楼盘以“销控”为手段，制造的假象。不过一位业内人士对此颇不以为然，他告诉记者，这就是开发商通过各种手段，来达到楼盘产品的快速、有效销售，从而实现利润最大化的一种手段，在业内，这些控制手段被统一称作——销控。

的确，在京城楼市，除了个别的别墅项目以及经济适用房项目，几乎所有的楼盘都在采用“销控”措施。“销控”在购房人看来，可能尚且还是秘密，但在业内，却早已司空见惯。

销控目的——控局、控价、控利润

中国人民大学商学院韩润青教授在谈及楼盘“销控”的目的时表示，任何产品的利润都与销售速度直接相关，房地产的销售也不例外，因此，她认为，控制销售进度就可以对利润率产生影响。而记者采访的几位楼盘的销售总监也对上述说法表示了认同，除了韩润青提及的控制利润之外，他们还补充了销控的另两大目的——控制销售速度和销售价格。

据此，不少业内人将楼盘“销控”的目的概括为“三控”，即控局、控价、控利润。

控局——好赖房子都能卖

在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，京西某项目销售总监黄总向记者透露，通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。如果先把有可能滞销的产品先卖掉，就规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。

控价——保证价格稳步爬升

对于绝大多数期房项目的销售来说，越是接近现房价格就越高。京西某项目销售总监霍总告诉记者，在项目认购和开盘阶段，价格都是最低的，如果这个时候就把大部分房子都卖掉，开发商无疑不能达到预期的利润率，“所以，对于大部分楼盘来说，开盘时销售的仅仅是一小部分，有相当大比例的房子，尤其是好户型将留到现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。”他说。

控利润——加速销售，降低滚动开发成本，增加利润空间

韩润青认为，由于滚动开发是现行房地产开发的主流模式，而所谓滚动开发，正是依靠银行贷款和预售收入来支撑项目开发，因此，其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本，回款的速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大，反之亦然。因此，通过销控手段，制造热销，加速销售将能够降低滚动开发成本，增加利润空间。

京东某高档楼盘销售总监韩总则向记者指出，通过对售楼现场人流的控制以及销控表的人为设计，可以人为地制造出“热销”的情形，从而导致买家产生“买不到”的压力，最终“误导”出“抢购”的行为，“一旦这种情况出现，首先是可以加速销售，降低资金的使用成本，进而也为涨价提供基础，最终的目的一样，就是尽可能地扩大利润空间。” 韩说。

销控手段——四把“匕首”刺向买家

尽管“销控”在京城楼市已极为普遍，但各个开发商对所谓的“销控”还是讳莫如深，记者了解到，从开发商的角度而言，有两方面的信息是最为保密的，一是资金周转的情况，另一个就是“销控”的情况。