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作者: 来源: 日期:2005-12-9 20:13:57 点击量: 添加到收藏夹 发送给好友 客户及置业需求特征：101-108米三室小户型购买对象主要为外地人，其中有很多是富民以及黄河时装城等工商户，外地人购房比例为50%以上。108米以上大户型主要购买对象是本地人，也有少量在虎门长期安家的外地人。本地人有相当的比例是全家三代同堂，因此在住宅设计方面应该充分考虑老人儿童以及青年人对大户型的个性化需求。 总体看,飞龙山庄的整体规划及布局较差,山景资源具有突出优势，配套较好，地段优越，价格适中，因此销售情况较好。 8、综合评价 (1) 项目开发销售的做法是典型的分期开发渐进式销售方式，销售价格是低开高走；营销队伍比较成熟，营销人员得到比较良好训练。 (2) 营销最大卖点是大面积山景资源，而在虎门山景资源稀缺，因此适当价格发售，营销状况较好。 园林规划设计水准一般，没有表现出山地小区的整体美感，降低了小区的档次，对于山景资源是粗放式开发。与丰泰华园（虎门一流水平），本项目开发水平只能是三流层次。 (3) 文化品位不高，人文理念与建筑规划以及景观匹配不够，假如在山上修建一个龙厅或者主题雕塑表现飞龙，让人有一点仙居的的感觉。让敢于想象、敢于现实的人们去感受，去实现心理上的自我，真正用足人们向往美好内在心理虚幻的满足感，营销效果可能会更好。 (4) 虎门呼唤开发水准更高的山景豪宅与人文高品味住宅，不仅环境与建筑一流，而且物业管理一流。 (5) 项目的购买客户主要为有着老城区闹市情结的当地高收入者,其次是外地来虎门创业成功者,境外及港澳台人士较少. 综合来看,该项目与荔林豪庭项目的区位特征比较接近,潜在客户群较为相近,所以该项目是裕隆花园项目的直接竞争对手.由于其开发时间的超前性,带走荔林豪庭的许多潜在客户。 （四）柏景豪庭调研报告 柏景豪庭是广东黄河实业集团有限公司开发的重点房地产项目,项目定位为大胸怀高视界，强调其作为虎门住宅第一高层的地位。 1、地理位置 柏景豪庭地处仁义路与虎门银龙路交叉处，项目地块两面临路,交通方便，展示面较好；项目周边无旧的工厂及居民区，项目后面为虎门公园，商住两相宜。 2、整体规模 建筑面积9万平方米,是由4栋29—31层高层住宅组成，定位虎门镇中心豪宅。 3、外立面 柏景豪庭由于缺乏大规模景观配套，因此，在建筑设计本身进行了精心设计，外立面挺拔，屋顶进行专门框架式设计，外立面色调丰富，住宅立面中部与下面墙体色调为棕色与黄色搭配，上部为白色。 图12 柏景豪庭立面效果图 4、规划设计特点 (1). 裙楼设计为大型商场，华润超市入住。裙楼之上与住宅之间过渡设置空中花园，设置有四季叠翠主题景观及休闲会所，休闲会所设置有游泳池、淋浴广场、绿岛、儿童乐园，假山等作为居民活动场所，此外会所内设有健身、桑拿、茶艺等项目。 (2). 立面与屋顶设计风格比较挺拔，与虎门公园山顶相互呼应，整个建筑很有气势。 (3). 户型比例上分析：大户型186平方米以上占25.4%。 (4). 建筑实用率86.7%. 5、户型比例 表3柏景豪庭户型比例分析（按建筑面积计算） 名 称 面积平方米 每套售价（万元） 套 数 比 例 两房两厅一(二)卫 109.87-123.49 38—43 46 12.5% 小三房两厅三卫一厨二阳台 125.91-126.78 39-46 46 12.5% 大三房两厅三卫一厨二阳台 138.26-141.44 43---50 46 12.5% 四房两厅二卫一厨二阳台 134.35-137.44 48---54 69 18.7% 148.62 46-53 23 6.2% 四房两厅三卫一厨二阳台 186.75 61-70 46 12.5% 五房二厅三卫一厨二阳台 153.2 48-56 23 6.2% 177.8 63-73 23 6.2% 204.16 73-84 46 12.5% 合计 368套 6、销售情况 本新闻共29页,当前在第09页 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 相关新闻: 下一篇:[原创]“艾尔柯”2004市场营销策划思路 上一篇:鹰潭 新时代广场 策划案 |
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