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虎门荔林华庭体验式精品小区策划方案
作者: 来源: 日期:2005-12-9 20:13:57
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2004年11月 一期住宅入伙
2004年8月2005年月10月二期工程 二期工程2.4万平方米小高层住宅
十三、 裕隆花园项目投入产出分析
根据规划设计提示的构思和房地产同类项目经验，对裕隆花园房地产项目进行全面的财务估算与分析。
表12 项目经济技术指标表
序号 指标名称 单位 指标值 备注
1 总用地面积 万平方米 2.7
2 总建筑面积 万平方米 4.8—4.9
2．1 地上建筑面积
住宅建筑面积4.8万方米 住宅，万平方米 4.56 根据市场反映和资金情况确定开发面积
商业便利店，万平方米 0.1
会所健康中心 万平方米 0.1
其它 配电房 0.02
2．2 公共建筑 万平方米
会所（包括小型超市） 万平方米 0.1
社区商铺 平方米 1000
3 住宅栋数 平方米
4 两房两厅一(二)卫 109.87-110 10% 户型建议比例
小三房两厅两卫二阳台 125.91-126.78 15%
大三房两厅两卫二阳台 138.26-141.44 15%
四房两厅三卫二阳台 134.35-137.44 30%
148.62 5%
大户型与复式 130—200平方米 15%
5 总户数 302
6 车位 个 340
建筑高度 米
7 建筑容积率 1.8—2.0 力争2.0
8 绿化覆盖率 % 30 >30
9 土地费用 万元 3000
10 建设周期 年 2年
11 总投资 10608万元
12 销售税率 0.35% 6.85%
13 营业税率 5%
14 所得税率 1.5%
15 东莞城市建设基金 4%×交易额
16 折现率 % 12
表13投资(成本)估算表（万元）
1、土地综合成本 公用土地成本费 1153元/平方米×2.6万平方米=3000万元 3000
购买入口门市房 400万元 400
2、建筑安装费 750元/平方米 （不含电梯）×4.68万平方米=3450 3510
3、规划平面设计费 2．6元/平方米 13
4、勘察设计费 按建筑用地×2元/平方米 5.2
5、建筑设计费 12元/平方米 60
6、执照、验线、地形图费 0.9元/平方米 4.5
7、房地产开发费用 按照建筑面积4.8万×60元/平方米 288
8、工程质量监理费 建筑面积5万平方米×1.5% 城建部门收 7.5
9、工程报建费 建筑造价3510×4% 城建部门收 140
10、房屋测绘费 建筑面积5万平方米×5元/平方米 25
11、城市消防设施费 按建筑面积5万平方米×2元/平方米 10
12、污水处理费 按45万元/千人口数，大约1000人左右 45
13、电梯费用 小高层电梯14部及入口两部扶梯 400
14、小区道路建设费 估算100元×道路面积 水泥路面 100
15、护坡挡土墙 150
16、景观建设费及游泳池 120元/平方米 * 5万平方米游泳池 600
17、给水系统建设费 8.0元/平方米 开口费 30
18、排水系统建设费 5.0元/平方米 25
19、通讯工程建设费 4.0元/平方米 含小区智能化设备 40
20、供电高压配电费 40.0元/平方米 200
21、财务费(主要为贷款利息) 40.0元/平方米×5万平方米 200
22、样板房 四套样板房 90
23、销售费用 包括整个营销推广费用 258
24、综合管理费 销售收入的1％ 148
25、停车场建设费 340车位，专门建设81车位，考虑其它费用因素，露天260个 250
26、会所与商业中心建设费用 健康特色会所建筑造价200万元 350
会所设施150万元
27、东莞市城市建设基金 交易额×4%，按照14800万元计算 592
28、东莞市人防建设管理费 建筑面积5万×30元/平方米 东莞市房管局收 150
29、房产交易手续费 交易额14800×0.2% 镇房管所收 29.6
30、商品房预售监督管理费 交易额14800×0.2% 镇房管所收 29.6
31、房地产初始登记费用 每宗×100元/户 4
32、不可预见费用 200
小计 不含地价 7954.2
含地价（＋3400） 11354
33、所得税 6.85%×15600＝1090万元 1068
34、营业税
合计 12422
每平方米开发综合成本费用为： 元/平方米
总建筑面积4.8万平方米开发利润 柏景豪院售价3400元飞龙山庄售价3280元售价3000元15605-12422＝3183万元 利润率为25.6 %
表14销售收入预测表
序号 指标名称 单位 指标值
1 住宅最低售价 元/平方米 3000元/平方米
2 商业门市售价 元/平方米 1000平方米，商业总销售额600万元 6000元/平方米
3 2004年商业门市销售面积 平方米
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