3、从投资收益看，做景观电梯公寓比做别墅、多层公寓的收益更大。

相比别墅不到1的容积率，做电梯公寓容积率完全可以做到规划上限，可出售面积成倍增加。从开发成本看，开发电梯公寓尽管增加电梯成本，但与别墅相比相关配套可以大大降低，与多层公寓相比，由于消费层次上了台阶，每平方米500元左右的差价完全可以弥补成本，但在品质与楼盘形象上提升了几个台阶。

（二）销售对象：三资企业中高级白领，以及当地小企业主。

（三）规划建议：

1、水景观的利用：建议充分发挥楼盘的水景观优势，贯通四面碧水，打造四面环水的景观公寓。——实现环境升级；物业管理升级（更加安全）；物业地位升级（将区块从整个开发区中独立出来）。

2、山景观的利用：昆山乃至整个苏州，山景观罕见，稀缺造就价值，建议通过八角窗等应用，将山景观引入园内，铸造楼盘独特卖点。

（四）形象定位：轻松、闲适，有助于白领阶层减压，重点推广一种有山有水、空气清新、富有生活情趣的新白领生活。

如可将楼盘概念提炼为“昆山最悠闲的小岛生活”、“年轻水生活”等（具体待深入调研后再定）。

（五）命名建议：结合命名，推广独特的“四面环水”之景观优势，可供选择的有“和平国际岛”、“太阳岛”、“逍遥岛”等。

（六）居住配套建议：围绕楼盘定位和独特的环水优势，规划能体现轻松、闲适的生活的特色配套。

建议沿河分段开辟烧烤区、篝火区、垂钓区、沙雕区、游船码头及环岛自行车道等，使整个楼盘与形象定位名副其实。同时可开辟适量的经营场所，以产权式商铺的形式出售。其中烧烤区、篝火区可定期开放，如将每月的第一个星期天定为烧烤日，将几个重大节日定为篝火节。

（七）价格建议

根据项目的定位建议，结合目标客户群的承受能力，建议物业的单价定价以略高于目前市场价的价格推出。公寓单价为3000左右，总价在35—40万之间。

（八）广告语建议

 1、主打广告语：嗨！就该这么生活（具体待深入调研创意后再定）

 2、平面主题：烧烤日

篝火节

我的私家游船

嗨！就该这么生活

HI， JUST LIVE LIKE THIS!

第二部分：项目营销计划建议

根据本项目的情况，为使本项目的销售工作始终处于有效的监控过程中，从最大程度上减少开发商的投资风险，实现利润最大化，特撰写此营销计划，以供参考。

营销周期阶段性划分：

一、销售准备期

（一）项目预热期

（二）开盘准备期

二、内部认购期

三、正式开盘期

四、强销期

五、持续期

六、项目结案期

一、销售准备期

（一）项目预热期的工作安排

       项目前期工作开展前准备

1、组建本案项目组，进行任务分工。

2、项目市场推广策略制定

●报纸硬性广告策划工作

       广告总精神确定、阶段性广告计划制定、卖点提炼储备、

● 辅助广告策划工作

        现场POP、灯箱广告、路牌广告、横幅内容等的设计与

委托制作

● 项目VI系统设计

         LOGO、名片、胸牌、纸杯、信纸、文件袋、文件夹、

手提袋等

 （二）、开盘准备期的工作安排

1、售楼展示中心布置完毕

2、销售人员招聘及培训

3、价格策略制定

起价、均价、最高价、各项价格系数等

4、销控策略制定

如何有计划的推盘

5、电视、电台、报纸、户外等的广告文案发布

6、报纸软性文章连续发表，为项目后续销售进行炒作。

7、各种销售资料到位

   楼书、销售图纸、价格单、办公文具、沙盘、展板等。