昆山当地人均年收入水平在1.5万左右，整体（含外来投资商、务工人员等收入）在5-7万元左右。

昆山外资环境的营造带动了房地产市场的开发和消费。外商成为高档居住区域的最大消费人群。主要以购买高档别墅为主，市区公寓房地产也具有相当规模。主要消费对象为一些外资员工和投资者。城区本地居民购买主要集中在位置较靠玉山镇的老城区。

四  楼盘SWOT分析：

（一）优势：

1、四面邻水，易于打造尊贵物业；

2、与亭林山仅2—3分钟车程，拥有昆山罕有的山景观；

3、相对于其它区块郊区楼盘，本案离老城区较近。市区主要商业街前进路之延伸段预计在两年内打通，届时本区块综合环境将得到极大改善。

（二）劣势：

1、相邻楼盘品质欠高，对于拉开楼盘差价带来一定难度。

2、与周边楼盘玉峰山庄、星海花园等相比，地理位置欠优；

3、本案所在区块在城建规划、周边环境的成熟度等方面，均不如同样属于开发区边缘的长江北路一带；

4、据我们对昆山市民的调查，广为看好的地段集中在东部与北部，如长江北路、兵希。

（三）问题点：

  1、尽管高端物业销售良好，但市场已趋成熟，临近饱和，若开发别墅，本案在地段上并无优势，且要突破目前的价格围城不易，销售必须靠景气支撑，较为被动。

  2、本案在交通及周边配套方面在短期内较难改善，缺少发展普通多层公寓的条件。

（四）机会点：

1、昆山本地有近1500家三资企业，白领阶层庞大。在高端需求的

拉动下，中端需求必将成为楼市的中坚力量，

2、综观昆山的房地产市场两极化的趋势明显，缺少中间级的住宅产品，发展中档的公寓，潜力巨大，加上面对中端大众的行销，有利于铸造企业品牌。

3、规划中的前进路拓宽与改造，将提升本案的价值，极大的改善周边的居住环境。

五  楼盘定位建议

（一）业态定位：建议以景观电梯公寓为主，排屋为辅，同时配套社区商业。

1、从消费群来看，景观电梯公寓更有市场潜力。

据我们估计：今年9、10月—明年春，昆山别墅或联排别墅，会有一个集中放量过程，目前在开发的楼盘中七成以上以高档物业为主，其二期仍将以别墅作为重点，而这一产品的销售对象以台商居多，约占七成左右。目前昆山大规模开发区的规划已经告一段落，外企本地化运作成为主流，大批台商继续进入昆山的可能性极小。而要依靠本地消化，未来数年高档房产品销售难度必定倍增。

然目前昆山有1500家三资企业，形成了一个庞大的中产阶层。目前昆山的主流住宅基本为别墅、联体别墅和多层三种类型，单价依次在5000元、3800元、2200元左右，总价依次150万左右、75左右、25万左右，缺少单价在3000左右，总价35－40万之间的中间层的住宅。而据我们调查，这一价位为目前昆山的中产阶层普遍所能接受的。通过银行按揭，中产阶层的汽车与洋房梦并非遥不可及。而且电梯公寓在台湾属于主流物业类型，台湾人对该物业形态接受程度很高，借鉴别的城市，电梯公寓也首先为当地工作的台湾人所追捧，相比昆山更有市场基础，80％的三资企业为台资企业。

故我们相信通过开发商与策划商的共同努力，完全可能引领一种新的住宅潮流。同时辅以少量的排屋，亦可提升本案的档次。

2、从房产企业的发展来看，做景观电梯公寓比做别墅更容易打响品牌。

房产品牌开发应该是未来房产开发基本趋势，在上海、杭州等很多城市，业主跟着品牌企业投资的现象越来越明显。相对于高价位的别墅、排屋，发展中价位的公寓更能各界的关注，有利于企业创造品牌。况且从本案的地段看，由于昆山的别墅同质化竞争非常激烈，要发展成最高档或最有影响力的别墅、排屋很难，但完全可以做成最高档的公寓。景观电梯公寓在昆山属于一种全新的物业形态的出现，巨大的眼球效应，完全可以占据昆山公寓住宅市场的制高点，从而确立开发企业在昆山房产界的地位。