第 三 部 分

项目所在区域的楼盘状况
及竞争性物业发展情况

项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况

前    言

本次调查从2002年8月7日至8月9日，市调人员用2天的时间，对兴化10多个楼盘进行了调查，内容涉及楼盘规模、特色、价格、户型设计、物业配套、销售状况、售楼人员素质、宣传推广手法等多个层面。其中部分楼盘因开发较早已完成销售的（如新华小区），不具参考价值，故不列入本次调查重点。
在这次调查中，因为时间仓促及口音原因，有些楼盘了解不够全面、深入。

一、楼盘调查报告

1、售楼处分析

兴化市售楼处中，比较注重形象的多为外省开发商。如福建金鑫、新世纪房产（浙江）、金成房产（浙江），这几家公司开发的楼盘售楼处，比较宽敞、整洁、明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高。值得一提的是，新世纪嘉园的售楼处设在兴化市板桥宾馆，也不失为一个好办法。
兴化本地开发商中，“兴化市城市建设综合开发总公司”比较注重售楼处形象，其下属的锦绣园等售楼处，整体营造及售楼人员素质都较好。“兴化市金宇房地产开发公司”的金花园，售楼处环境也较好，但售楼人员对楼盘了解有所欠缺。
相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。

2、价格分析

（1）地段售价分析
A、一类地段
一类地段的高、中档楼盘，价格相差较大。高档楼盘价格在1700
—2000元/㎡左右，均价在1850元/㎡左右，内含规费210元/
月左右。如锦绣园、金兴花园、富康花园等。
中档楼盘房价在1100—1400元/㎡左右，均价约1300元/㎡，如
金大地、金东门。
B、二类地段
二类地段的档次区分并不十分明显。一般高档楼盘价位在1400
—1700元/㎡左右，如新世纪嘉园、海池公寓、金花园。中档楼
盘约在900—1400元/㎡左右，如楚水公寓、昭阳花园、张阳小
区、新城北村。

（2）楼层、朝向价格换算分析
在朝向、楼层换算方面，兴化的大多楼盘并没有固定的换算标准，少数换算的楼盘标准也很不一致。如锦绣园楼层40元/㎡，朝西、东50元/㎡；富康花园楼层200元/㎡，东西50元/㎡；新世纪嘉园为楼层80元/㎡，东西无差价。
通常6层送露台、阁楼，价格与一层相同。5楼价格最低。
（3）付款方式分析
在付款方式上，通常有按揭和一次性付款两种方式。对一次性付款的优惠方式很不一致。有几个楼盘没有折扣，如锦绣园、金兴花园、明珠城等。有的以每平方优惠若干元作鼓励，如富康花园、金大地。也有以房价打折作优惠鼓励的，如金东门就对一次性付款以9·5折优惠。一般按揭的楼盘以7成20年居多。

3、户型分析

在户型设计上，各大楼盘普遍倾向大户型，销售也较好。
（1）主流户型分析
目前在兴化销售形势相对较好的锦绣园，其主流户型为三房二厅一厨一卫，这在兴化较具代表性。面积在100—130之间较多。据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。

（2）最大户型分析
最大户型在130—150平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。

（3）最小户型分析
最小户型在50—90平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。

（4）最畅销户型分析
基本和目前兴化的主流户型吻合，面积在100—130之间，三房二厅一厨一卫较多。

4、绿化分析

（1）绿化率较高的楼盘
兴化山很少，水资源又极其丰富。两者的过少与过滥使开发商很难在这上面做文章，所以开发商普遍对绿化很重视。一、二地段的高档楼盘绿化率都比较高，如锦绣园、金花园等，都在30%以上。