目     录

第一部分：兴化房产市场调查目的
一、兴化是否适合房地产项目投资
二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性
三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位

第二部分：兴化市房地产整体状况分析
一、项目所在区域的宏观社会环境
1、 人口因素
2、 社会文化因素及当地人购房心理
3、 城市规划
二、项目所在区域的房地产宏观发展环境
1、 房地产发展概述及近期市场描述
2、 未来楼市走势预测
3、 当前及未来3年土地供应情况预测
4、 兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测

第三部分：项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况
一、楼盘调查报告
1、 售楼处调查
2、 价格分析
3、 户型分析
4、 绿化分析
5、 配套分析
6、 业主分析
7、 销售现状分析
8、 营销推广分析
9、 当地楼盘知名度分析
10、 兴化各大楼盘状况综述
附：兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表

第四部分：所在区域市民购房专项调查报告
一、市民购房需求调查
1、 购房原因
2、 购房因素
3、 交通要求
4、 配套要求
5、 户型、面积、价格要求
6、 物业要求及收费
7、 小区环境要求
8、 市民购房需求调查综述
附：兴化市民调查表
二、当地媒体调查
1、 主要媒体
2、 房产信息集中媒体
附：兴化当地媒体调查表
三、消费者个人资料调查
1、 市民随机调查分析
2、 售楼处有强烈购房意向人士调查分析
3、 消费者个人资料调查综述
附：兴化市民个人资料调查表

第五部分：地块专项调查
一、项目所在位置环境分析
1、 项目所在位置经济结构分析
2、 项目所在位置自然环境分析
3、 项目所在位置居住环境分析
附：项目所在位置街区功能调查表
二、项目优劣势分析
1、 项目地理位置及特点
2、 项目优劣势分析及因素分解
三、项目可行性预测

第 一 部 分 

兴化房产市场调查目的

兴化房产市场调查目的

一、兴化是否适合房地产项目投资

二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性

三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位

第 二 部 分

兴化市房地产整体状况分析

一、项目所在区域的宏观社会环境

1、人口因素

兴化市现有人口120万，其中市区常住人口逾18万，整体人口密度较高，现有居住条件较差。
随着城市化建设加速，拆乡并镇，部分有条件的农业人口将落户市区，预计至2005年，兴化市市区人口将达25万。其中公务员总数量2~3千人，事业单位人员近万人。
兴化市外地流动人口较少，基本属于较封闭城市。

2、社会文化因素及当地人购房心理

（1）兴化是位于苏北平原的历史文化名城。
兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人，因此有着良好的文化教育传统。

（2）“歧视”心理影响兴化楼市发展。
江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域，苏北经济历来较苏南落后，因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。
历年来，包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南，这固然与当地良好的文化教育传统有一定关系，但与“早日跳出歧视圈”的心理暗示更是不无联系。
这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体，因此他们选择了“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居，这对兴化楼市的影响是显而易见的。
调查发现，兴化购房人群主要为国家公务员和事业单位人员，其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。

（3）兴化人性格特点制约楼市发展。
苏南、苏北的经济差距，其实也是有一定人文根据的。苏南人与浙江人比较类似，一般较为精明内敛，但不安分，进取心强，周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力，为了攀比，勒紧裤腰带，举债也要建房或购房，哪怕最后房中空徒四壁。