揭开“巧夺”购房定金黑幕

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揭开“巧夺”购房定金黑幕

作者:　　来源:　　日期:2005-12-12 10:20:32
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　　今年４月，省保护消费者权益委员会在全省范围内展开了为期４个月的不平等格式条款点评工作。针对前期公开征集的部分不平等格式合同条款，昨日，省消委组织有关专家和律师进行了第一次点评。成都某房地产公司与消费者顾先生签订的《商品房认购协议》，成为省消委点评的首例不平等格式合同。
　　
■案例■《ＸＸ花园商品房认购协议》（部分内容）

　　第一条：认购方应在２００３年３月１６日之前携带本认购协议、认购金依据、签约应付款项及欲登记产权名义人身份证原件、印章一枚，前往售楼部签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废，所缴认购定金一万元不退还。
　　第二条：认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。
　　第三条：认购方选择银行个贷中心按揭贷款的，应在签订上述买卖合同的同时付清首付款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。
　　第六条：本认购协议所指房屋的建筑面积仅作参考，以产权监理处面积报告为准。
　　
■律师点评■较多地限制了消费者的权益

　　天润华邦律师事务所律师认为，该认购协议的大部分条款为格式条款。在法律上，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该认购协议总体来讲较多地限制了消费者权利，而开发商的义务较少，消费者根本无法得到对等的利益的保证。具体讲存在以下问题：
　　１、协议中对定金的约定违反公平原则。在该认购协议第一条约定，如消费者不按期签订购房合同，定金将不退还。开发商的这种约定，即是把法律上“债权”担保的定金，约定成了对“签约行为”担保的定金，这种约定有悖于我国《中华人民共和国担保法》中定金的含义。而且开发商在没有向消费者出示商品房买卖合同的情况下，即以定金约束消费者前来签约，对消费者极不公平。
　　２、签订认购协议的不可选择性侵害了消费者的利益。对于认购协议，消费者可以选择是否签订，如无必要，应当直接与开发商签订商品房买卖合同，并就商品房买卖合同条款逐条进行协商。该协议中，消费者在没有看到商品房买卖合同的情况下，开发商利用消费者不了解认购协议的性质，将带有定金的认购协议作为消费者购房的前置程序，不仅剥夺了消费者自由选择是否直接签订商品房买卖合同的权利，也剥夺了消费者在签约中平等协商的权利。
　　３、认购协议中房屋建筑面积的约定违反公平原则。该协议第六条中约定，协议所指房屋的建筑面积仅作参考，以产权监理处面积报告为准。开发商通过格式条款作出此约定，很大程度上免除了其在房屋面积方面的违约责任。若消费者所购房屋与合同约定的面积差距较大，消费者只能选择对房款“多退少补“的结算办法，而丧失了解除合同或主张开发商违约的权利。我们认为，对面积差异的约定，应当约定误差额度，并明确开发商的违约责任。值得提醒的是，我国现有法律以面积误差比绝对值在３％为基础作了相应规定。
　　
■专家点评■消费者应了解合同全部内容

　　第一、开发商在消费者并不知道购买房子的相关条件（包括合同的全部内容）的情况下，就让消费者签订《商品房认购协议》，并缴纳一定金额的定金，是对消费者知情权、选择权、公平交易权的侵犯，是极不公平的，消费者有权拒签《商品房认购协议》。
　　第二、建议消费者在阅读相关文书、清楚买房相关条件后，直接与开发商签定《商品房买卖（预售）合同》。
　　第三、对于不能直接签定《商品房买卖（预售）合同》的消费者，与开发商签订的《商品房认购协议》必须在权利、义务上对等，在双方不能达成购买协议的，开发商必须无条件退还定金。
　　第四、房屋销售方出具的“预订款”或定金性质的收据所附带的备注条款，应视为特殊形式的约定，消费者一定要在付款前先看清收据上的内容，谨慎签字。

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